🚶🏼♀️ 🏠 Gagnez des cryptos en marchant / L'effet de levier / Épargne de sécurité
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Salut les Doshers,
J’espère que vous avez passé une excellente semaine. Nous nous retrouvons pour cette quatrième édition de la newsletter Dosh.
Cette quatrième édition est plus orientée sur l’immobilier que les précédentes avec deux sujets sur cette thématique.
La communauté continue à grandir et je reçois de plus en plus de messages et de questions ! Je suis très heureux de ces échanges. Merci à tous.
Si cette newsletter vous plait et que vous souhaitez me donner un petit coup de pouce pour la faire connaître, partagez-la grâce au bouton ci-dessous !
Comme d’habitude, j’ai été actif sur mon compte Linkedin et j’y ai partagé un coup de cœur pour la chaîne Youtube belge Startup Vie et un autre post consacré aux “10 choses que j'ai apprises depuis le lancement de mon projet Dosh”
Dans cette quatrième newsletter, vous découvrirez une présentation en détails de la fameuse Épargne de sécurité et de son intérêt.
Nous parlerons également immobilier avec une présentation de l’effet de levier et de son intérêt en terme d’investissement.
Je vous présenterai également la différence parfois méconnue entre trader et investisseur.
L’application move-to-earn Stepn sera passée au crible et vous comprendrez comment gagner des cryptomonnaies en marchant ou en courant.
Pour terminer, le guide de cette newsletter sera consacrée au calcul de la rentabilité d'un bien immobilier en Belgique.
Si ce n’est pas déjà fait, n’oubliez pas de vous inscrire pour recevoir les prochaines newsletters :
Le Bilan
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Cette troisième newsletter comprend 3.869 mots (un roman comprend au minimum 40.000 mots) et 24.196 caractères.
5 sujets sont traités dans cette newsletter
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Menu de la Semaine
La Boîte à questions : Qu’est-ce que l’épargne de sécurité ? Pourquoi est-elle si importante ?
Immobilier : L'effet de levier ou pourquoi l'immobilier est un investissement si intéressant.
Bourse & Crypto : Comprendre la différence entre traders et investisseurs.
Crypto : Gagner des cryptos en marchant avec l'application Stepn.
Guide de la semaine : Comment calculer la rentabilité locative d'un bien immobilier en Belgique ?
Let’s go !
La Boîte à questions
🎤 Dans cette rubrique, je réponds à une question qui m'a été envoyée dans la semaine par un Dosher. J'essaie de sélectionner une question récurrente qui peut intéresser un maximum de monde. Si vous avez une question particulière, n'hésitez pas à me l'envoyer. Même si elle n'est pas sélectionnée, je réponds à tout le monde en privé !
👇
Posez votre question via ce Formulaire
📝 Question de Mathieu
Bonjour Xavier,
Depuis quelques semaines, je m’intéresse aux finances personnelles et la notion d’épargne de sécurité revient sans cesse.
Cette épargne est-elle vraiment si importante ? Si oui, pourquoi ?
Merci,
Mathieu
Réponse
Salut Mathieu,
Effectivement, l’épargne de sécurité, appelée aussi épargne de précaution ou encore matelas de sécurité, est une notion fondamentale à comprendre en gestion de finances personnelles.
Avant d’aller plus loin, je vais définir ce qu’est l’épargne de sécurité.
L’épargne de sécurité est un capital à constituer, correspondant à 4 à 6 mois de salaire, et permettant de faire face aux dépenses imprévues comme par exemple, un licenciement, le remplacement de sa voiture, la réparation de sa chaudière ou encore des frais médicaux.
Il s’agit donc d’une sécurité financière que tu prévois en cas de coup dur.
La particularité de cette épargne est qu’elle doit absolument rester liquide. Autrement dit, vous devez pouvoir retirer cet argent immédiatement. C’est la raison pour laquelle elle est habituellement placée sur un compte d’épargne et non placée en bourse ou autre.
Une autre particularité est qu’il s’agit bien d’une épargne et non d’un investissement. Cette épargne est destinée à être utilisée.
Si tu débutes dans la gestion de tes finances personnelles, il est nécessaire que tu commences par la constitution de cette épargne de sécurité avant tout investissement.
💡 Ne tombe pas dans le piège de constituer un matelas de sécurité trop élevé, cela nuirait à tes plus-values. Il est tout-à-fait suffisant de disposer d’une épargne de sécurité correspondant à 6 mois de salaire.
Voilà Mathieu, j’espère avoir répondu à ta question !
J’espère que tu comprends maintenant mieux toute l’importance de l’épargne de précaution qui est véritablement la base de l’investissement.
À bientôt,
Xavier
Cette semaine en Immobilier
L’effet de levier : pourquoi l’immobilier est un investissement tellement intéressant ?
📝 Résumé
L’effet de levier permet, grâce à l’endettement (prêt hypothécaire), d’acquérir des biens immobiliers avec un minimum de fonds propres.
Vous pourrez acheter un bien immobilier à un prix plus élevé et vous bénéficierez d’une rentabilité plus élevée pour un même apport.
Les banques refusent les autres crédits (pour particuliers) à but spéculatif ou à but d’investissement.
Une bonne habitude à prendre au plus vite.
📝 Version complète
L’immobilier est un des investissements préférés des Belges et des Français.
Il se révèle en effet particulièrement rentable grâce à l’effet de levier.
Emprunté au domaine de la physique, cet effet consiste à démultiplier les effets d’une force grâce à l’amplification d’un mouvement à l’aide d’un point pivot ou point d’appui.
C’est le fonctionnement du pied de biche par exemple.
🤔 Quel rapport avec l’immobilier me direz-vous ?
En immobilier, l’effet de levier permet, grâce à l’endettement (prêt hypothécaire), d’acquérir des biens immobiliers avec un minimum de fonds propres.
Il permet d’augmenter sa capacité d’investissement et sa rentabilité locative grâce à l’endettement.
Cet effet de levier est d’autant plus intéressant pour l’investissement locatif que les taux sont bas.
💪 Les avantages de l’effet de levier en immobilier
Il permet de profiter de deux avantages majeurs :
1️⃣ vous pourrez acheter un bien immobilier à un prix plus élevé pour le même apport initial ;
2️⃣ vous bénéficierez d’une rentabilité plus élevée pour un même apport ;
Prenons un exemple pour illustrer sur le schéma ci-dessus.
Vous souhaitez acheter un immeuble de rapport comprenant 3 appartements pour 200.000 €.
[Par souci de clarté, j’oublie volontairement les frais de notaire.]
Vous faites un apport de 20.000 €.
Il reste donc 180.000 € à financer grâce à un prêt hypothécaire.
La mensualité d’un prêt de 180.000 € à 2% sur 25 ans s’élève à 761 €.
Vous percevrez 1.500 € de loyers mensuels et 739 € de cashflow brut.
Si l’on reprend l’image de l’effet de levier, on peut décomposer les différents éléments comme suit :
🏋️ Votre effort : un apport de 20.000 € et une mensualité de 761 € à rembourser.
🔨 Un levier : une durée de remboursement de 25 ans.
🔺 Un point d’appui : votre capacité à rembourser.
🏆 Un résultat : un bien immobilier de 200.000 € et des loyers mensuels de 1.500 €.
Sans effet de levier…
Sans cet effet de levier fourni par le prêt hypothécaire, avec cet apport de 20.000 €, vous auriez pu acheter au mieux 1 ou 2 garages pour 150 € de loyers (correspondant à votre cashflow).
La différence est énorme en terme de rentabilité.
Pour l’immobilier, uniquement.
Les banques considèrent l’immobilier comme un marché sûr assurant des revenus réguliers.
C’est la raison pour laquelle elles acceptent ces prêts à but d’investissement.
Elles refusent les autres crédits (pour particuliers) à but spéculatif ou à but d’investissement.
Essayez par exemple de demander à votre banquier un prêt pour acheter des actions ou mieux, investir dans les cryptomonnaies… Je vous souhaite bonne chance.
Et je doute fort que vous soyez bien reçu la prochaine fois que vous vous rendrez à votre banque 😁
Comment calcule-t-on le ratio de l’effet de levier ?
Le calcul du ratio de l’effet de levier est très simple :
Montant de l’investissement / Apport personnel
Si l’on reprend notre exemple ci-dessus, il faudrait apporter 20.000 € pour un investissement total de 200.000 €.
200.000 / 20.000 = 10
Une rentabilité phénoménale mais souvent cachée
Souvent, lorsque l’on parle d’immobilier locatif, les agents immobiliers ou les vendeurs vous présentent une rentabilité brute.
Dans notre exemple, la rentabilité brute sera la suivante :
(12 x 1.500 € de loyers) / 200.000 €
Soit une rentabilité annoncée de 9%.
📢 [SPOILER ALERT] Je présente ci-dessous, dans la section guide de cette newsletter, les différents calculs de rentabilité d’un bien immobilier en Belgique.
⚠️ Cette rentabilité de 9% ne tient pas compte de l’effet de levier !
En effet, nous apportons seulement 20.000 € d’apport. La rentabilité doit donc être calculée par rapport à cet apport.
C’est ce que l’on appelle la rentabilité sur fonds propres (voir les explications plus détaillées dans la dernière partie de cette newsletter).
Si l’on reprend le ratio de l’effet de levier calculé plus haut, nous obtenons la rentabilité brute réelle suivante :
9% de rendement x 10 = 90% par an.
Pour 20.000 € apporté, je reçois 18.000 € de loyers bruts par an, soit une rentabilité de 90% 😯
Et tout cela, sans tenir compte de la prise de valeur annuelle du bien immobilier.
Il est quasiment impossible d’obtenir un tel rendement en bourse ou dans les autres types d’investissements.
Interpelant, non ?
Cette semaine en Bourse & Crypto
Trader ou investisseur : quelle est la différence ?
📝 Résumé
L’opinion publique loge souvent à la même enseigne un trader dégénéré et un investisseur agissant en bon père de famille.
L’affaire Kerviel et le Loup de Wall street ont contribué à cette confusion.
Un trader est tout simplement une personne qui achète et vend des produits financiers (actions, indices, devises,…) sur les marchés.
L’investisseur, contrairement au trader, minimise ses risques.
📝 Version complète
Quand je discute d’investissements en bourse ou en cryptomonnaie, je suis souvent surpris de constater la confusion qui est faite entre le trader et l’investisseur.
J’irai même plus loin.
L’opinion publique loge souvent à la même enseigne un trader dégénéré et un investisseur agissant en bon père de famille.
😤 C’est assez dérangeant et c’est la raison pour laquelle je tenais à bien dissocier les deux.
Mais d’où vient cette confusion ?
Probablement des médias, de l’affaire Kerviel et de quelques films célèbres comme le “Loup de Wall Street”, par exemple.
Dans l’affaire Kerviel, on a vu ainsi ce jeune trader condamné en justice pour avoir fait subir de lourdes pertes (4,9 milliards d’euros !) sur les marchés financiers à la banque française Société générale.
Soi-dit en passant, il est évident qu’il était poussé par sa hiérarchie à prendre de tels risques. Je vous invite à regarder cette interview si l’affaire Kerviel vous intéresse.
Le “Loup de Wall Street”, film inspiré de l’histoire réelle de Jordan Belfort, raconte l’ascension vertigineuse d’un courtier en bourse, interprété par Leonardo DiCaprio, puis sa chute tout aussi vertigineuse.
Bref, les traders souffrent d’une mauvaise réputation.
Les investisseurs en bourse, associés par erreur aux traders, souffrent également de cette mauvaise image.
Il est temps de rétablir la vérité 😄
Un trader, c’est quoi ?
Un trader est tout simplement une personne qui achète et vend des produits financiers (actions, indices, devises,…) sur les marchés. Il essaie de réaliser une plus-value en quelques secondes, minutes, heures ou jours.
⚡ Ce type d’activité est très spéculative, à court terme et à très haut risque.
Le trader se distingue de l’investisseur en particulier par la durée de sa position.
Alors que l’investisseur adopte une vision à long terme, le trader privilégiera un gain à court terme.
Le trader accorde son attention à la psychologie du marché boursier et à la fluctuation des prix. Il s’appuie plutôt sur les graphiques et une analyse de l'offre et de la demande.
Loin de moi l’idée de stigmatiser les traders. Comme pour les chasseurs, il en existe des bons et des mauvais.
Simplement, le trading nécessitant de grandes compétences et une résistance au stress exceptionnelle, très peu de personnes sont aptes à réussir dans ce domaine.
Un investisseur, c’est quoi ?
Un investisseur est une personne qui place de l’argent dans le but d’obtenir un rendement financer.
Il augmente sa mise de départ en minimisant le risque et en maximisant le rendement dans une perspective à long terme.
Au-delà de la vision long à terme déjà évoquée plus haut, l’investisseur, contrairement au trader, minimise ses risques.
Bien sûr, l’investisseur, en fonction de son profil, allouera une part plus ou moins grande de son portefeuille à des actifs plus risqués comme les cryptomonnaies.
Mais adoptera toujours une stratégie :
à long terme
diversifiée
aux risques mesurés dans sa globalité
Et donc ?
Cette clarification entre trader et investisseur me paraît importante.
Elle permet de comprendre qu’un investisseur, contrairement au trader, minimise ses risques et peut tout-à-fait agir en bon père de famille, même s’il investit en bourse ou en cryptomonnaie.
À titre personnel, je me situe clairement dans la catégorie des investisseurs à long terme.
Cette semaine en crypto et NFT
Stepn ou comment gagner des cryptomonnaies en marchant
📝 Résumé
Stepn est un jeu move-to-earn permettant de gagner des jetons de cryptomonnaie en marchant ou en courant.
Il faut acheter une paire de sneakers virtuels pour jouer.
Les jetons du jeu sont les GST et les GMT.
Il existe 4 types de chaussures adaptées à vos déplacements : la Walker, la Jogger, la Runner, la Trainer
Chaque paire de sneakers possède ses propres caractéristiques (efficacité, chance, confort et résilience).
Il est possible de faire “se reproduire” deux paires de chaussures pour obtenir une nouvelle paire !
📝 Version complète
Savez-vous qu’avec l’application Stepn vous pouvez désormais gagner des cryptomonnaies (jetons) en marchant ou en courant ?
Stepn est l’application hype du moment dans le monde de la cryptomonnaie.
C’est ce que l’on appelle un jeu move-to-earn. Pour faire simple, vous gagnez de l’argent en vous déplaçant.
Stepn intègre les spécificités de la blockchain et des NFT. Il est basé sur la blockchain Solana.
Quel est le but du jeu ?
👟 Au départ, vous devrez acheter une ou plusieurs paires de sneakers virtuels avec des jetons SOL.
Ces chaussures de sport sont des NFT.
Ensuite, en fonction de la paire achetée, vous devrez marcher ou courir en lançant l’application afin que celle-ci mesure vos kilomètres parcourus.
Si vous réalisez l’objectif, vous recevrez des jetons GST ou GMT.
Ainsi, si vous pratiquez une activité sportive régulière, vous ferez fructifier votre investissement initial en chaussures.
En multipliant les chaussures, il est possible de gagner plusieurs centaines de dollars par jour 😲
GST et GMT
Les utilisateurs sont récompensés grâce à deux jetons de cryptomonnaies liées au projet : le GST (pour Green Satoshi Token) et le GMT (Stepn, un jeton de gouvernance).
Ces jetons ont plusieurs utilités.
Ils permettent par exemple
la création d’une nouvelle paire de chaussure,
le déblocage de certaines améliorations sur les chaussures,
leur revente dans le circuit traditionnel de la cryptomonnaie.
Les 4 types de paires de chaussures
Comme dans la vraie vie, pour marcher ou courir, il faut s’équiper !
Vous pourrez choisir un modèle adapté à votre moyen de déplacement.
Les chaussures (NFT) possède des caractéristiques spécifiques, un système de rareté et des niveaux.
La Walker est adaptée aux déplacements entre 1 et 6 km/h (marche)
La Jogger est adaptée aux déplacements entre 4 et 10 km/h (marche rapide et footing)
La Runner est adaptée aux déplacements entre 8 et 20 km/h (footing)
La Trainer est polyvalente et convient aux déplacements entre 1 et 20 km/h (marche et footing).
Ainsi, vous devrez choisir un modèle adapté à votre vitesse de déplacement prévue.
N’achetez pas une Runner si vous comptez uniquement marcher par exemple.
Les caractéristiques
Chaque paire de sneakers possède une certaine rareté (communes, peu communes, rares, epic et légendaires).
Cette rareté agit comme un multiplicateur de gains.
Chaque basket possède 4 caractéristiques :
1️⃣ L’efficacité permet de rentabiliser au mieux son temps pour accumuler des jetons GST
2️⃣ La chance permet d’obtenir des bonus à la fin d’un déplacement
3️⃣ Le confort augmente le taux de récupération des jetons GMT
4️⃣ La résilience réduit le coût de réparation des chaussures
Le mint de nouvelles paires de chaussures
Dernier point que j’aborderai : le mint de chaussures.
C’est assez particulier mais si vous possédez deux paires de chaussures, il est possible de les faire “se reproduire” pour créer une nouvelle paire 🙈
Vous obtenez ainsi une nouvelle paire, un NFT, qui a de la valeur.
Combien ça coûte ?
À l’heure où j’écris ces lignes, le cours du SOL (Solana) est à 92,49$.
Les paires de sneakers virtuelles actuellement les moins chères sont autour de 9 SOL, soit 832$.
Il existe une multitude de stratégies et pour obtenir les meilleures rentabilités, il est conseillé d’acheter directement deux paires et de les optimiser directement au maximum.
L’investissement sera donc beaucoup plus conséquent, de l’ordre de plusieurs milliers d’euros.
Combien gagne-t-on ?
Il est évidemment impossible de répondre à cette question précisément.
Cela dépend des caractéristiques des paires de sneakers virtuels dont vous disposez, de votre assiduité à pratiquer et de bien d’autres facteurs encore.
Toutefois, ce jeu est actuellement très rentable et certains joueurs acharnés gagnent plusieurs centaines d’euros par jour.
Les chaussures en elles-mêmes peuvent également être revendues avec une importante plus-value.
Qu’en penser au final ?
Comme tout jeu dans le monde des cryptomonnaies, investir dans des chaussures virtuelles sur Stepn reste très risqué.
Les jetons GST et GMT peuvent s’écrouler du jour au lendemain. La rentabilité s’effondrera donc.
L’application peut également être hackée.
Le jeu qui connait une hype importante aujourd’hui peut également passer de mode rendant vos chaussures invendables et risquant de faire chuter les jetons GST et GMT.
Personnellement, je considère qu’en tant que passionné de crypto, c’est un prétexte ludique et fun pour faire du sport ou s’y remettre tout en investissant dans un projet risqué mais prometteur. Ce qui est déjà très bien.
Comme dans tout investissement ultra-risqué de ce type, il est conseillé de récupérer sa mise au plus vite et de s’amuser avec les éventuels bénéfices perçus.
Le Guide de la semaine
Comment calculer la rentabilité d'un bien immobilier en Belgique ?
📝 La version complète
Lorsque l’on investit dans l’immobilier, l’estimation de la rentabilité d’un bien est importante.
Pourtant, il existe différentes façons de calculer cette rentabilité et le bon calcul n’est pas toujours utilisé.
Il existe en fait 3 types de rentabilité :
1️⃣ La rentabilité brute
Très facile à calculer, elle compare simplement les rentrées d’argent brutes avec l’investissement global. Cette rentabilité est souvent mise en avant par les agents immobiliers.
Elle se calcule comme suit :
Rentabilité brute = montant annuel des loyers / montant de l’achat tout frais inclus*
(*) frais de crédit, droits d’enregistrement, honoraires du notaire,…
2️⃣ La rentabilité nette
Plus réelle que la rentabilité brute, elle prend en considération les frais et les charges relatifs au bien.
Son calcul est le suivant :
Rentabilité nette = (montant annuel des loyers - frais et charges) / montant de l’achat tout frais inclus
3️⃣ La rentabilité sur fonds propres
Elle tient compte de l’effet de levier et donc, du financement en grande partie de son investissement immobilier.
Elle se calcule sur cette base :
Rentabilité sur fonds propres = (montant annuel des loyers - frais, charges et coût annuel du crédit) / fonds propres investis
C’est un peu complexe, j’espère ne pas vous avoir perdu 😀
Prenons un exemple concret
Julien est à la recherche d’un immeuble de rapport.
Il trouve deux biens intéressants et veut estimer leur rentabilité respective afin d’acheter la meilleure affaire.
Bien 1
Il s’agit d’un immeuble de rapport à la campagne en excellent état. Aucune rénovation à prévoir.
Il est annoncé au prix de 200.000 € et comprend 2 appartements loués 600 € chacun. Il n’y a aucun travaux à faire.
Le précompte immobilier est de 760 €.
Bien 2
Il s’agit également d’un immeuble de rapport mais situé en ville cette fois. Cet immeuble est très ancien.
L’immeuble est annoncé au prix de 300.000 € et il comprend 4 appartements loués 450 € chacun.
Le précompte immobilier est de 1.554 €.
Comparons les rentabilités
Rentabilité brute
📌 Bien 1 : 14.400 / 300.000 = 4,8%
Ces 300.000 € correspondant aux 250.000 € pour l’achat de l’immeuble lui-même + 50.000 € de frais de crédit, droits d’enregistrement, honoraires du notaire,…
📌 Bien 2 : 21.600 / 360.000 = 6%
Ces 360.000 € correspondant aux 360.000 € pour l’achat de l’immeuble lui-même + 60.000 € de frais de crédit, droits d’enregistrement, honoraires du notaire,…
La rentabilité brute de l’immeuble 2 (6%) est donc supérieure à la rentabilité de l’immeuble 1 (4,8%).
Rentabilité nette
📌 Bien 1 : (14.400 - 760 - 682 - 2.000) / 300.000 = 3,65%
760 € : précompte immobilier
682 € : assurance incendie
2000 € : réparations annuelles estimées
📌 Bien 2 : (21.600 - 1.554 - 1.122 - 4.750) / 360.000 = 3,94%
1.554 € : précompte immobilier
1.122 € : assurance incendie
4.750 € : réparations annuelles estimées (immeuble très ancien)
La rentabilité nette de l’immeuble 2 (3,94%) est donc légèrement supérieure à la rentabilité de l’immeuble 1 (3,65%)
On remarque avec le calcul de la rentabilité nette que la différence de rentabilité n’est plus aussi marquée entre les deux immeubles.
Les frais et charges très supérieures dans l’immeuble 2 ont fortement réduit sa rentabilité.
Rentabilité sur fonds propres
La banque exige que Julien apporte 20% d’apport en cash et les “frais de notaire” dans les 2 cas.
📌 Bien 1 : (14.400 - 760 - 682 - 2.000 - 3.154) / 80.000 = 9,75%
Julien fait un apport de 80.000 €.
760 € : précompte immobilier
682 € : assurance incendie
2000 € : réparations annuelles estimées
3.154 € : frais de crédit année 1 sur 160.000 € (25 ans - taux de 2%)
📌 Bien 2 : (21.600 - 1.554 - 1.122 - 4.750 - 4.731) / 120.000 = 7,87%
Julien fait un apport de 120.000 €.
1.554 € : précompte immobilier
1.122 € : assurance incendie
4.750 € : réparations annuelles estimées (immeuble très ancien)
4.731 € : frais de crédit année 1 sur 240.000 € (25 ans - taux de 2%)
👀 Et là Surprise !
On constate que la rentabilité sur fonds propres est supérieure sur l’immeuble 1 par rapport à l’immeuble 2.
Qu’est-ce que cela signifie ?
🔥 Cela signifie que les fonds investis par Julien dans l’immeuble 1 seront plus profitables que ceux investis dans l’immeuble 2.
Si l’on considère la situation uniquement au niveau de l’investissement, il est donc plus rentable d’acheter l’immeuble 1.
La rentabilité sur fonds propres fait également comprendre l’intérêt de réduire au maximum son apport personnel dans une opération immobilière à but locatif. En effet, moins l’apport est important, plus la rentabilité sur fonds propres est élevée.
Avant tout achat, je vous conseille donc de calculer ces 3 types de rentabilité et de ne pas vous fier uniquement à la rentabilité brute qui est souvent la seule présentée par les agences immobilières ou les vendeurs.
La rentabilité nette et la rentabilité sur fonds propres permettent d’avoir une meilleure vision sur son investissement.
Comme toujours, n'hésitez pas à me contacter si vous avez des questions, des suggestions ou tout autre retour (xavier@dosh.be).
À bientôt dans la prochaine newsletter Dosh !